Різницю між КВЕД 68.31 та 68.20 (оренда)

Плутаєтесь між КВЕД 68.31 і 68.20? Це впливає на податки, договори та навіть перевірки. Пояснюю просто: де ви посередник, а де власник майна – і які наслідки.

Коротко: ключові відмінності

• Суть діяльності. 68.31 – посередництво у нерухомості; 68.20 – здача власного майна. Ви або зводите сторони, або надаєте об’єкт.
• Джерело доходу. 68.31 – комісія 1-5% від угоди; 68.20 – орендна плата, наприклад 8 000 грн/міс.
• Право власності. 68.31 – майно не ваше; 68.20 – ви власник або маєте право користування.
• Договори. 68.31 – договір послуг/доручення; 68.20 – договір оренди з фіксованим строком.
• Ризики. 68.31 – претензії за неякісну послугу; 68.20 – знос, простій, несплата оренди.
• Податки. 68.31 – дохід = комісія; 68.20 – дохід = вся орендна плата.
• Регулярність. 68.31 – епізодичні угоди; 68.20 – стабільні платежі щомісяця.

Що таке КВЕД 68.31: посередництво

КВЕД 68.31 – це діяльність агентств нерухомості. Ви не здаєте квартиру, а шукаєте орендаря чи покупця і отримуєте комісію. Типовий чек – 50% від місячної орендної плати або 2-3% від вартості продажу (наприклад, при угоді на 1 800 000 грн комісія може скласти 36 000-54 000 грн).

“Цивільний кодекс України передбачає свободу договору та оплатність послуг”
(ст. 626, 901 ЦК України)

У мене був кейс у 2024 році: Олег із Вінниці відкрив ФОП на 2 групі і працював тільки по 68.31. За 3 місяці він закрив 9 угод оренди із середньою комісією 4 000 грн. Загальний оборот – 36 000 грн, але витрати мінімальні: реклама на 3 200 грн і пальне ~2 000 грн. Нерухомості у власності – нуль, але дохід є.

Тут ключове – ви продаєте не квадратні метри, а інформацію, контакти і переговори. І, чесно кажучи, це сильно залежить від ринку: у 2022-2023 попит падав, у 2024-2025 частково відновився.

Що таке КВЕД 68.20: оренда майна

КВЕД 68.20 – це коли ви здаєте власну нерухомість: квартиру, офіс, склад, гараж. Дохід – регулярний і прив’язаний до договору.

“За договором найму (оренди) одна сторона передає майно у користування за плату”
(ст. 759 ЦК України)

Ось реальний сценарій: Марина з Івано-Франківська у 2025 році здала 2-кімнатну квартиру 54 м² за 10 500 грн/міс. За рік це 126 000 грн. Але витрати теж є: ремонт після орендаря – 18 000 грн, податки (5% + ЄСВ), плюс комунальні борги, які довелось закривати.

Цей КВЕД ближчий до інвестицій. Ви вкладаєте, наприклад, 45 000 доларів у квартиру і отримуєте 6-8% річних у гривні. Звучить стабільно, але є нюанси: простої по 1-2 місяці, ризик псування майна, юридичні конфлікти.

Порівняльна таблиця

Критерій	КВЕД 68.31	КВЕД 68.20
Суть	Посередництво	Здача майна
Джерело доходу	Комісія	Орендна плата
Власність	Не потрібна	Обов’язкова
Ризики	Зрив угоди	Псування майна
Частота доходу	Нерегулярна	Щомісячна
Стартові витрати	3 000-10 000 грн	від 20 000$
Договори	Послуги	Оренда
Податкова база	Комісія	Вся сума оренди
Контроль процесу	Частковий	Повний

Поширені помилки

• Плутають роль у договорі → Людина оформлює 68.31, але здає власну квартиру. Податкова може перекваліфікувати дохід, донарахувати податки і штраф 25-50% суми.
• Не враховують податкову базу → При 68.20 оподатковується весь платіж, навіть якщо 20% йде на ремонт або комуналку. Це б’є по рентабельності.
• Працюють без договорів → Усні домовленості з орендарем виглядають швидко, але при конфлікті довести нічого. Особливо при пошкодженні майна.
• Ігнорують простій об’єкта → Закладають 100% завантаження. Реально квартира може стояти 30-60 днів на рік без доходу.
• Недооцінюють відповідальність агента → У 68.31 клієнти часто вимагають повернення комісії, якщо орендар з’їхав через тиждень.
• Неправильно обирають групу ФОП → Наприклад, друга група обмежена по контрагентам. При роботі з юрособами краще третя.

Детальні відмінності на практиці

Обсяг доходу і коливання

У 68.31 дохід стрибає. Місяць може дати 0 грн, а наступний – 20 000 грн. У 68.20 потік рівніший: 8 000-15 000 грн щомісяця з однієї квартири. Але якщо орендар виїхав у лютому – два місяці мінус.

Вплив локації на прибуток

У Києві 1-кімнатна квартира 38 м² у Голосіївському районі дає ~12 000 грн/міс. У Миколаєві аналогічна – 5 000-7 000 грн. А агент (68.31) у цих містах може брати однакову комісію – 50% від оренди, але різниця в абсолютних цифрах відчутна.

Юридичні ризики і конфлікти

У мене був випадок у 2023 році: клієнтка Лідія з Черкас здала квартиру без акта приймання-передачі. Через 5 місяців орендар залишив подряпаний ламінат (12 м², заміна – 9 600 грн). Без акта довести стан “до” не вдалося.

Час на обслуговування

68.31 – це дзвінки, покази, переговори. 6-10 зустрічей на тиждень. 68.20 – це раз на місяць перевірка, іноді дрібний ремонт. Але якщо щось ламається – витрати часу різко ростуть.

Масштабування бізнесу

Агент може вести 10-20 угод одночасно, збільшуючи дохід без вкладень у нерухомість. В оренді масштаб – це нові об’єкти: кожна квартира = +40-60 тис. доларів інвестицій.

Що обрати у вашій ситуації

• Якщо стартуєте з нуля → беріть 68.31. Немає капіталу, але є час і комунікація. Перші угоди можна закрити за 2-4 тижні. Якщо не діяти активно – дохід буде нульовим, ринок швидко забуває пасивних агентів.
• Якщо вже є квартира → логічний 68.20. Дохід починається одразу після заселення. Але якщо не контролювати стан житла і платежі, через 6-12 місяців витрати можуть з’їсти до 30% прибутку.
• Якщо плануєте комбінувати → відкрийте обидва КВЕДи. Наприклад, здаєте свою квартиру (68.20) і паралельно допомагаєте іншим як агент (68.31). Без цього втрачаєте частину ринку і потенційні 10-30 тис. грн на місяць.

Висновок від pravo24.in.ua

68.31 – про швидкі угоди і гнучкість, 68.20 – про стабільність і активи. Я для себе зробив простий висновок: якщо немає капіталу – починати з посередництва, а зароблене вкладати в нерухомість. Так формується баланс: частина доходу швидка, частина – довгострокова. І ще момент – правильний КВЕД економить нерви під час перевірок. Краще витратити 30 хвилин на вибір, ніж потім пояснювати податковій.

Відповідаю на часті запитання

Чи можна одночасно мати 68.31 і 68.20?
Я сам бачив десятки ФОПів із двома КВЕДами. Це нормально і не створює проблем. Навпаки – дає гнучкість. Якщо сьогодні немає клієнтів на посередництво, у вас все одно капає оренда. Я б радив одразу додати обидва, щоб не повертатися до реєстратора пізніше.

Який КВЕД вигідніший по податках?
Все впирається в базу. У 68.31 ви платите з комісії – наприклад, з 5 000 грн. У 68.20 – з усіх 10 000 грн оренди. Я особисто рахував: при одній квартирі оренда дає більше грошей, але податкове навантаження відчутніше.

Чи можна здавати квартиру без ФОП?
Можна як фізособа, але ставка 18% ПДФО + 1,5% військовий збір виглядає важче, ніж 5% у ФОП. Я знаю випадки, коли люди переходили на ФОП після першого року, бо різниця в податках доходила до 25-40 тис. грн.

Що буде, якщо вибрати не той КВЕД?
Податкова дивиться на суть операції. Якщо ви здаєте квартиру, але маєте тільки 68.31 – можуть донарахувати податки і штраф. Я бачив перевірку у 2025 році, де сума донарахування перевищила 70 000 грн.

Чи потрібен договір при оренді між знайомими?
Я б не ризикував. Навіть між друзями виникають спірні моменти. Договір на 3-12 місяців із актом передачі – це мінімальний захист. Без нього довести щось у суді майже нереально.

Скільки реально заробляє агент з нерухомості?
З мого досвіду: новачок – 10-20 тис. грн/міс у перші 2-3 місяці. Далі, якщо є база клієнтів, можна виходити на 30-60 тис. грн. Але це активна робота – 6-7 днів на тиждень, іноді по 10 годин.

P. S. Стаття містить загальну правову інформацію і не є юридичною консультацією. Цифри, строки, ставки та назви органів наведені на момент написання. Зі змінами в законодавстві вони можуть бути неактуальними. Актуальність перевіряйте на zakon.rada.gov.ua. Для вирішення конкретної ситуації зверніться до юриста.