Різниця між КВЕД 68.20 та 68.31

Неправильний КВЕД у сфері нерухомості часто “вистрілює” при першій великій угоді. Я покажу, як чітко відрізнити 68.20 і 68.31 на реальних прикладах – без плутанини.

Коротко: ключові відмінності

• Суть доходу. 68.20 – дохід від оренди власного майна; 68.31 – комісія за посередництво. Різні джерела грошей.
• Об’єкт. 68.20 – ваша квартира, офіс, склад; 68.31 – чужа нерухомість клієнта.
• Формат угоди. 68.20 – договір оренди; 68.31 – договір послуг або доручення.
• Розмір доходу. 68.20 – 5 000-30 000 грн/міс; 68.31 – 2-5% від угоди або 50-100% місячної оренди.
• Тривалість. 68.20 – постійний дохід роками; 68.31 – разова угода.
• Ризики. 68.20 – простої об’єкта; 68.31 – відсутність клієнтів.
• Залучення. 68.20 – мінімальне після здачі; 68.31 – активний пошук, переговори.
• Комбінація. Часто поєднують обидва коди, але логіка різна.

Що таке КВЕД 68.20: здача в оренду

68.20 – це коли ви здаєте власну нерухомість і отримуєте регулярний дохід. Квартира, гараж, офіс – усе, що належить вам.

Зі свого досвіду: у 2024 році я допомагав знайомому з Києва оформити здачу офісу 42 м² на Подолі. Оренда – 18 000 грн/місяць, договір на 12 місяців. Після підписання він витрачав 1-2 години на місяць на комунікацію з орендарем.

Правова база:

“За договором найму (оренди) одна сторона передає майно у користування за плату” – Цивільний кодекс України, ст. 759

І ще:

“Власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися майном” – Конституція України, ст. 41

Тут ключ – ви здаєте СВОЄ майно і отримуєте стабільний кешфлоу.

Що таке КВЕД 68.31: посередництво

68.31 – це коли ви не власник, а допомагаєте іншим продати або здати нерухомість. Ви знаходите клієнтів, ведете переговори, організовуєте угоду.

Ось кейс: у 2023 році рієлтор з Одеси закрив угоду по квартирі за $72 000. Його комісія – 3%, тобто $2 160. Угода тривала 18 днів: покази, торг, документи.

Правовий контекст:

“За договором доручення одна сторона зобов’язується вчинити юридичні дії від імені другої сторони” – Цивільний кодекс України, ст. 1000

І на практиці:

“Посередницька діяльність у сфері нерухомості передбачає надання інформаційних та організаційних послуг”

Тут ви продаєте не квадратні метри, а свою здатність знайти клієнта.

Порівняльна таблиця

Критерій	68.20	68.31
Суть	Оренда	Посередництво
Об’єкт	Власний	Чужий
Дохід	Щомісячний	Разовий
Приклад	Квартира	Продаж
Чек	5-30 тис грн	% або комісія
Ризик	Простій	Немає угод
Контакт	Мінімальний	Постійний
Документ	Договір оренди	Договір послуг
Тривалість	Роки	Дні/тижні

Типові помилки

• Ставлять 68.20 і працюють як рієлтор → Якщо ви отримуєте комісію 3% від продажу – це вже 68.31. Податкова легко це відстежує через платежі.
• Ігнорують власність → Деякі здають чужу квартиру “по домовленості” і вважають це орендою. Насправді це посередництво.
• Не оформлюють договори → Усні домовленості працюють до першого конфлікту. Потім довести щось складно навіть у суді.
• Плутають довгострокову і подобову оренду → Обидва варіанти підпадають під 68.20, але формат доходу різний: 500 грн/доба або 15 000 грн/місяць.
• Не враховують комісію → У 68.31 дохід нерегулярний. Може бути 0 грн місяць, а потім $3 000 за одну угоду.
• Один КВЕД на все → Якщо ви і здаєте, і продаєте – краще мати обидва коди.

Детальні відмінності у практиці

Різниця у структурі доходу

У 68.20 дохід стабільний: 12 платежів на рік по 10 000 грн – це 120 000 грн. У 68.31 може бути 2 угоди по $1 500 – і весь річний дохід.

Різниця у навантаженні

Оренда – це пасивніший формат. Після заселення клієнта ви витрачаєте 1-3 години на місяць. Посередництво – це 10-40 дзвінків, 5-10 показів на одну угоду.

Особистий кейс із подвійною діяльністю

У 2022 році я бачив ситуацію: підприємець із Львова здавав 2 квартири (дохід ~24 000 грн/міс) і паралельно працював рієлтором (3-4 угоди на рік). Він мав тільки 68.20. Після консультації додав 68.31 – і перестав пояснювати кожен великий платіж.

Різниця у ризиках

У 68.20 ризик – простій: квартира стоїть 2 місяці без орендаря, мінус 30 000 грн. У 68.31 – витрачений час без угоди: 20 показів і 0 результату.

Різниця у клієнтах

Оренда – це довгострокові відносини (6-24 місяці). Посередництво – короткі контакти: від першого дзвінка до угоди проходить 7-30 днів.

Що обрати під свою діяльність

• Якщо у вас є квартира, офіс, склад і ви здаєте їх → обирайте 68.20.
• Якщо допомагаєте іншим продавати або здавати нерухомість → вам 68.31.
• Якщо робите і те, і інше → ставте обидва коди.
• Якщо тільки стартуєте → визначте, звідки прийде перший дохід.

Висновок від pravo24.in.ua

Я дивлюсь на різницю дуже просто: чиє майно і за що платять. Якщо ви отримуєте гроші за користування своєю нерухомістю – це 68.20. Якщо вам платять за те, що ви знайшли клієнта або закрили угоду – це 68.31. Найкращий спосіб перевірити себе – відкрити останні 5 платежів і чесно відповісти: це оренда чи комісія? Відповідь одразу поставить усе на свої місця.

Відповідаю на часті запитання

Чи можна здавати квартиру без ФОП? 🏠
Так, як фізособа. Але якщо це регулярний дохід (наприклад, 12 платежів на рік по 10 000 грн), я б радив оформити ФОП – це простіше для банку і прозоріше.

Чи потрібен 68.31 для рієлтора-початківця? 📞
Так. Навіть якщо у вас 1-2 угоди на рік, це вже посередництво. Я бачив, як банки запитують пояснення навіть при одній великій комісії.

Що писати в призначенні платежу? 💳
Конкретику: “оренда квартири 45 м² за травень 2025” або “комісія за продаж квартири, договір №12”. Це сильно спрощує перевірки.

Чи можна поєднувати оренду і посередництво? 🔄
Так, і це нормальна модель. Багато рієлторів здають власні об’єкти і паралельно працюють із клієнтами.

Який дохід стабільніший? 📈
68.20. Щомісячні платежі дають прогнозованість. 68.31 може дати більше грошей, але нерівномірно.

Чи перевіряє податкова такі КВЕДи? 🧾
Так, особливо при великих суммах. Дивляться договори, призначення платежів, іноді навіть переписку з клієнтами.

P.S. Стаття містить загальну правову інформацію і не є юридичною консультацією. Законодавство України регулярно змінюється – окремі положення можуть бути неактуальними на момент читання. Для вирішення юридичної ситуації зверніться до юриста.